Es muy habitual, llegado el caso de una venta de proindivisos inmobiliarios, que los herederos que han recibido la titularidad de la propiedad no se pongan de acuerdo sobre si es oportuno vender o no. Además, otros condicionantes como el precio que se quiere obtener por ella pueden paralizar el proceso de liquidación del inmueble.
Para que lo entiendas mejor, pongamos, por ejemplo, el caso de 4 hermanos que, tras el fallecimiento de su único progenitor vivo, su madre, han heredado la vivienda familiar. Esta se encuentra situada en el pueblo de origen de la familia, pero tres de los hermanos ya no viven en dicha localidad y no están interesados en correr con los gastos de mantenimiento de la casa. Por tanto, quieren venderla. Sin embargo, el cuarto hermano sí que reside en la villa y a pesar de que dispone de vivienda propia no considera oportuno deshacerse ahora del inmueble, puesto que podría revalorizarse. Y, como consecuencia, decide no autorizar la venta de su parte.
Dado este supuesto y teniendo en cuenta que los hermanos que residen fuera no tienen una relación muy estrecha con el cuarto hermano, deciden adoptar acciones legales. Pero ¿qué acciones legales?
En el próximo apartado nos ocupamos de desglosar los cauces que puede seguir esta problemática tan común, por desgracia, entre herederos de una misma persona e indistintamente del grado de parentesco que les una.
¿Se puede obligar a un heredero a vender proindiviso si este refusa la venta?
Efectivamente, es posible obligar al cuarto hermano a vender su parte mediante un proceso legal conocido como extinción del proindiviso, que tiene como objeto favorecer la venta de la propiedad en ausencia de un acuerdo entre los distintos herederos.
Aunque la ley recomienda primero intentar llevar a cabo un acto de conciliación a fin de evitar ir a juicio con lo que ello conlleva, sobre todo en términos económicos. Por otro lado, y teniendo en cuenta nuestro escenario, intentar un acto de conciliación con el cuarto hermano supone una pequeña ventaja de cara a un proceso legal, ya que, sirva para llegar a un acuerdo o no, hace las veces de prueba de que este está impidiendo la venta del inmueble proindiviso.
De no llegar a ningún acuerdo y habiendo intentado un acto de conciliación, los tres hermanos estarían en su derecho de interponer una demanda de división común para forzar al otro hermano a deshacerse de su parte.
El resultado de este tipo de acciones, por norma, suele ser la liquidación del inmueble en subasta pública para, de forma posterior, repartir los beneficios derivados de su puesta a disposición de otro propietario.
Requisitos para poder vender un inmueble heredado
Ahora bien, tanto si los herederos están de acuerdo o no en vender, existen ciertos requisitos que deberemos cumplir con anterioridad y que listamos ahora:
– Formalizar la adjudicación de herencia para demostrar, en caso de juicio, que se está cualificado como receptor de la herencia.
– El plazo para hacerlo es 6 meses después del deceso y hay que tener cuidado en ciertas comunidades, como Aragón o Galicia, donde se pueden perder algunas ventajas fiscales por no hacerlo a tiempo.
– Liquidar la plusvalía: Este es otro impuesto de carácter municipal que trata de corregir el incremento del valor de la vivienda.
– Inscribir el inmueble en el registro de propiedad
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